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我老了想和朋友住一起:來自歐陸的「合作住宅」是什麼?

我老了想和朋友住一起:來自歐陸的「合作住宅」是什麼?

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幸福老年的關鍵:找一群對的人。

文/陳莞欣 圖片來源/都市改革組織OURS

想像這樣的一種老後生活:幾個志同道合的朋友共同買地、蓋房子,設計自己喜歡的家。社區裡有共用的廚房和農園,大家平時一起下廚、種菜,輪班幫彼此的孫子辦慶生會。如果有人生病,其他人也能就近探視。

打破傳統房產私有、共享日常生活的居住型態,在台灣是許多人心動卻難以行動的烏托邦;在歐洲,卻是行之有年的住宅文化「合作住宅」(co-housing)。

合作住宅是一群志同道合的人一起生活

OURS都市改革組織秘書長彭揚凱指出,合作住宅最重要的概念在於「共同」,不論是產權型態或運作形式都相當多樣。有些共享產權,由居民共同出資、持有股權的合作社經營;有的強調共享空間,住戶共用廚房、客廳、客房等。另有住宅強調共同協力,大家一起動手建造理想中的家園。

但不論形式為何,合作住宅有3個最重要的特質:

1.住戶的組成是「意向型社群」(intentional community),即一群理念相似、志同道合,對居住生活有共識的人。

2.住宅建造的過程有賴住戶的共同合作。包括共同出資、共同參與規劃設計,乃至於完成後共同營運管理等。

3.落實民主機制。小到生活公約,大到空間利用、是否接受新入住的成員,皆由住戶共同決定。

彭揚凱強調,強調共同參與的合作住宅並不是要取代傳統的房地產,而是提供消費者新的居住選項。「當然你也可以只想花錢買房子。但房子是我們一輩子買過最貴的商品,為什麼不能有別的選擇?」他說。

合作住宅有哪些好處? 省錢、有彈性、解決社會問題

相較於單純買賣的傳統房地產,合作住宅有哪些好處?彭揚凱認為,最直接的益處在於住戶可以從源頭參與房子的規劃、設計,還可以節省成本。以目前的房產市場而言,建商的利益可高達30%。合作住宅省去了建商的中介,自然性價比更高。

此外,合作住宅的共享文化,也減少了個別家庭的開銷。彭揚凱以德國克羅伊茨貝格的合作住宅Spreefeld為例,社區內設有木工工作坊、瑜珈教室、農園和中島式公共廚房。廚房內有各種烹飪用具和各家庭的儲物空間。住戶除了能自由取用公共區的食物外,也可以在黑板上公告下廚時間,想共餐的人自由留言。

更棒的是,Spreefeld的二樓設有公共空間和日照中心。不只住戶,一般居民都可使用。這群具有進步觀念的住戶也認為,美麗的自然風景不該是私有財。因此社居居民都可以自由穿過社區中庭,走到河岸散步。

Spreefeld住宅外觀

彭揚凱另指出,從整體社會角度來看,合作住宅的住戶不為投資購房,有助於平穩房價。以德國經驗為例,1996-2006年期間歐洲房價暴漲,德國的房價卻反而下跌14%。而在2008年全球金融海嘯期間,全球房產市場慘淡,德國房價也只下跌了2.2%。

回應社會問題,則是合作住宅的另一層重要意義。台灣近年來的社會趨勢是高房價、高齡少子化、單身家戶持續增加。根據內政部統計,1人家戶的比例超過30%。在可預見的未來,獨老、孤獨死等問題都將慢慢浮現。

彭揚凱指出,德國已有不少合作住宅因應高齡社會問題而生。有退休族決定一起蓋房子,但不希望整層樓都是老人,缺乏活力。他們將幾間公寓以便宜的價格租給年輕人,作為交換條件,年輕人也必須幫忙社區事務、陪老人聊天等。

自由調整房子的機能,亦是合作住宅的另一個好處。德國有個案例,一群中年人在決定共住時就設想到未來1、20年後可能發生身體失能狀況。他們所建造的合作住宅採無障礙設計,也納入照顧系統。例如,預留空房可供未來的照護人員入住,也能當作社區的照顧據點。自己的老年想接受怎麼樣的照顧,自己決定。

另一德國合作住宅Südwestsonne Hospice則是結合照護與居住的經典案例。這棟住宅由推廣居家安寧照顧的NGO營運,一樓和地面層出租給重症、安寧和長期慢性病患者,二樓以上則是一般住宅。安寧患者和住戶共用廚房、客廳,以及可泡澡的浴室。在生命的最後,他們覺得自己回到了家,而不是在被隔離的醫院。

 

Südwestsonne Hospice是結合照護與居住的經典案例。

我也想住合作住宅,從哪開始著手?

彭揚凱強調,合作住宅有許多不同形式。朋友一起買地蓋房、一起承租空間,都可以算是合作住宅的一種。儘管形式不一,最重要的第一步都是匯集一群理念相近的人。

在歐陸,最古典的做法是成立合作社。每個出資者都是持有股份的股東,房子的所有權屬於合作社,而非個人。想退出、搬家的人可以退股拿回股金,新住戶想搬入則要經過原住戶的同意才能認股。股權可以繼承,但不能轉賣。此外,若住宅有營利設施、出租單位,盈餘也會回饋給股東。

想蓋一棟合作住宅,從動念到實際入住要多久?彭揚凱說,這個問題其實沒有標準答案。最花時間的,往往是興建之前招募成員、討論設計的過程。有人也許一年談成,也有人需要花2-3年。

他也指出,合作住宅的營運模式或許看起來「沒效率」,卻是實踐民主的必要程序。例如,在設計房子時,每個人都可以提出自己的意見和建築師討論,不像傳統買房地產,房屋的設計全由建商決定。後續共同生活的過程中,當然也會需要磨合。小到公共區域的家事分配,大到是否要接受難民成為住戶,都是合作住宅內真實討論過的議題。

以前述的Südwestsonne Hospice為例,在興建過程中,有出資人對住宅內設立安寧服務設施有疑慮,擔心影響物件出租的價值,因此選擇退出。溝通有其難度,但在一次次討論中凝聚理念相近的住戶、形塑共同的社區文化,也正是合作住宅的重要精神。

合作住宅在台灣,如何可行?

緣起於歐陸的合作住宅,如何在台灣實現?

許多住大廈、公寓的住戶,或許都有這樣的經驗:管委會主委沒人要當、開會2、3個小時還沒有共識、連修一個燈泡這種小事都得吵半天…。共享的住宅文化,真的能被台灣的住戶接受嗎?

彭揚凱指出,民國60年代的台灣曾有許多住宅合作社。只可惜,當時的合作社功能僅是讓社員共同集資、買地蓋房。房子蓋好後,產權私有化、合作社也隨之解散,並未建立起真正意義上的合作住宅。

他認為,在台灣推行合作住宅的最大挑戰,仍是人們的觀念:房子被視為是私有財產、一種投資保值用的消費商品。這種觀念不僅導致使用者無法介入住宅建造的過程,也使產權經常轉移、住戶來來去去,不利凝聚共識。

土地的取得則是另一個要克服的問題。德國政府為了鼓勵合作住宅興建,願意將土地便宜販售、租給合作社。德國首都柏林市政府的做法則是將土地訂好價格,有意申請的團體必須寫計畫書競標。「這在台灣一定會被認為是圖利特定團體。」彭揚凱說。

他認為,若平價取得公有地難度太高,或許可發展長期出租制度。像是讓合作社和政府承租50年,把房子蓋好、入住。除了由政府協助取得土地外,在德國,合作社向銀行申請融資、房貸,都有優惠或利息減免,這些都是台灣可參考的方向。

在台灣,合作住宅的觀念儘管才剛起步,已有幾個團體開始他們的實驗。例如,宜蘭實驗學校華德福小學的家長團體一起買地蓋房、新北友善住宅合作社計畫先以承租林口社會住宅的方式,實踐合作住宅的文化。

「台灣社有社群的基礎,發展合作住宅並非不可能。」彭揚凱說。理想的老後生活,就從找到一群對的人開始。

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50+tips
  • 1合作住宅最重要的理念是凝聚意向型社群,住戶共同參與住宅建造、營運的過程。
  • 2合作住宅的好處,包括成本更低、機能可視住戶需要調整,能夠回應社會問題等。
  • 3合作住宅的營運模式或許看起來「沒效率」,卻是實踐民主的必要程序。在一次次討論中凝聚理念相近的住戶、形塑共同的社區文化,也正是合作住宅的重要精神。
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