讓房子陪自己好好變老!住宅健檢3大重點:外牆、天花板、水電管線

讓房子陪自己好好變老!住宅健檢3大重點:外牆、天花板、水電管線

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及時發現問題,延長老屋壽命。
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文/吳同凰 圖片來源/Shutterstock

編按:房屋和人一樣有壽命,歲數一大也容易生病,當你的住處步入50後,該注意哪些細節,避免增加老後的居住風險?50+邀請熟齡空間規劃師林黛羚,以及2位實作師傅,教讀者如何替自己的房子進行「健康檢查」,並分享翻修前的預算評估、翻修後的保養訣竅等,讓住處能安心住到老!

一般來說,屋齡超過30年可謂老屋,超過50更被稱作「超老宅」。根據內政部2020年第一季度的住宅屋齡統計,全台30年以上的老屋占比47.79%,其中有超過70萬戶的超老宅。當房子和自己都面臨高齡化,要怎麼確保房子足夠健康,能陪自己好好度過老後?

屋齡超過40年  先判斷換新或翻新

「先確定房子可以繼續住,才考慮後續的翻修或保養問題。」熟齡空間規劃師林黛羚表示,不只買房子前要思考能住到幾歲,居住中的房子也該考量壽命,若是屋齡超過40年,便需要判斷是否適合繼續居住,避免房子日後狀況百出,不但難以陪自己到老,還可能提高老後的居住風險。

如果不清楚自己的住宅屋齡,怎麼辦?她分享,可以上內政部不動產交易實價登錄服務網,或是到591租屋網輸入路名查詢,「因為同條路的建築物,通常都會是一起蓋的,能大概推算出屋齡。」

得知自己住的是老房,就該思考下一個問題:該換新,還是翻新?她建議先請結構技師或建築師來評鑑,如果不適合居住,與其花一大筆錢整修,不如購入新房或換中古屋更划算。

但若判斷房子結構穩固,繼續居住也安全無虞的話,就可以開始檢視住宅,進行翻修與保養,來替房子「延年益壽」。她提醒,「很多人會把翻修預算花在視覺設計,但其實基本保養才是最重要的。」

瑞美室內裝修設計總監許仁文也認為,老屋翻新有分輕重緩急,「基礎工程都做好,如果預算足夠,才考慮後續的美觀裝潢。」

至於預算應該抓多少?林黛羚指出,「就像車子會有大保養(翻修)和小保養(維護),跟坪數和屋況都有關係,但至少要撥整體預算的10%在防水、10%在水電。」林黛羚與許仁文以三房兩廳的公寓為例,基礎工程的花費大約會落在150~200萬元。

「如果不知道要去哪裡找師傅,建議跟里長、鄰居、管委會打聽,以地區性的師傅為主,不要明明住新竹,但看網路推薦就找了台北的師傅,第一次他也許可以幫你處理,但後續如果有小問題,專程過來不划算,所以最好還是找住處方圓五公里的師傅。」林黛羚補充。

外牆防水與隔熱  最影響居住舒適度

住宅健檢第一步,就是房子的外牆。林黛羚表示,「房子外殼沒問題,裡面才不會跟著出狀況,尤其外牆的防水跟隔熱,對居住舒適度影響最大。」

外牆對房子的影響有多大?如果隔熱沒做好,太陽西曬容易導致外牆龜裂,進而影響居住安危。她分享,加蓋合法規的鐵皮屋,來進行小幅度的隔熱,或是防水加上隔熱漆,每隔4~5年重新維護,都是常見的隔熱手法。

白手砌家房屋修繕泥作與防水師傅蔡孟家則指出,外牆防水如果出狀況,會牽扯出混凝土剝落、鋼筋容易生鏽、室內漏水等狀況,連帶造成房子的結構強度下降。他以透天為例,建議讀者可以觀察幾處,來推斷外牆防水是否需要改善:

1. 最高樓層的天花板是否有壁癌或漏水?

萬一已經有剝落,甚至看到鋼筋的情形,就要優先處理,以免嚴重點可能會造成坍塌。

2. 靠近外牆的窗框邊緣有沒有龜裂?

3. 與鄰居的共用牆,是否有壁癌?

這點是較棘手的常見問題,因為透天通常是與隔壁相連,所以需要請師傅判斷比較準,才能歸咎是誰的問題。

至於公寓,蔡孟家認為判斷方式基本上大同小異,只是有住頂樓或中間樓層的些微差異,例如中間樓層的住戶如果發現天花板有壁癌或漏水,需要請樓上的屋主處理。

蔡孟家強調,防水要一次做好,不要以為角落有問題,就只處理角落;如果預算真的有限,建議優先處理頂樓的積水問題。「明明好天氣,卻發現頂樓有一灘黑黑的水漬,就是有積水問題。」

他提到頂樓翻修常見問題:有些師傅會礙於業主預算考量,採取覆蓋式做法,原本的防水還在就重漆一層,但通常有問題的往往是底下的結構,「這做法暫時撐一兩年還可以,但治標不治本。」藉此提醒讀者全面翻修,不要修修補補。

此外,「很多業主翻修時,沒預料到防水工程會花多少錢。」蔡孟家以20~30坪的房子為例,認為預算可抓20萬元。「實際施作可能不會到那麼多,如果是沒有電梯的老公寓,吊車又進不去,人工進料也相對會提高花費,因此20萬是保守一點的數字。」

而做完防水之後的維護,他建議可以3~5年補塗一次,因為經過長期日曬和雨淋,防水表面都會稍微氧化,「如果是選用水性漆,師傅把最難的清潔問題,像是青苔或水漬等都處理好了,後續業主可以自己DIY保養,記住面料型號,再自己到材料行買回家,用滾輪滾一滾即可。」

天花板技法愈單純  愈能及早發現問題

內部裝修首重「天地壁」,意即天花板、地板、牆壁。許仁文認為,天花板是最容易被忽略的地方,「我們遇過最誇張的案例,是海砂屋的天花板有微微剝落的情形,結果有天突然整個天花板塌下來,萬一人在裡面可能會被砸死。」

很多人在買房子前,因為裝潢得很美,看不出來是海砂屋,等到出現問題才補救,為時已晚。怎麼判斷自己住的是不是海砂屋?他指出,「當初建造的時候,整棟批的都會是同材料,因此可以從外牆、樓梯間的柱子等處查看是否有剝落,來判斷住宅是否為海砂屋。」

林黛羚也認為,天地壁應避免有太多技法遮住原型樣貌,才能第一時間抓出問題點,避免影響範圍擴大。以天花板為例,如果做了過度的層板或照明裝潢,漏水時很難找到源頭,導致必須把天花板的整個裝潢都拆除。

設計單純的好處,除了安全考量,還有助於日後保養,避免清潔不乾淨而藏汙納垢,影響居住品質。林黛羚指出,「尤其年老時,肌力與體力都有所下降,設計太華麗,是為自己找麻煩。」

水電管線汰舊換新  避免漏水或線路走火

許仁文指出,很多房子都是居住超過2、30年,管線都沒有動過,導致線路老舊而未察覺。以熱水管為例,如果是早期的第一代不鏽鋼壓接管技術,其彎頭鑄鐵壽命最多15年,一旦超過,漏水機率也會隨之提高,「如果住公寓,牽涉到樓層間的漏水,還會因此產生糾紛。」

另外,隨著現代人家電使用量愈來愈多,容易電路超載,導致跳電或線路走火,嚴重者可能引發火災。「尤其插座接觸點的溫度一高,最容易從那邊開始燒起來。」他提醒讀者應重視電線老化問題,就連老舊的電器也應一併換新。

他建議翻修水電管線時,可以順道檢查磁磚,「拿一塊或十塊硬幣敲敲看,如果磁磚的聲音不紮實,反而是隆起或空心的感覺,甚至還有脫落的話,就乾脆連同水電管線一起更換。」

至於磁磚的選材,他認為很多台灣製的材料,品質都比以前好很多,「省一點的話可以換PVC磁磚,或超耐磨地板。」

除了水電管線外,林黛羚建議家裡如果有加裝防盜監控或煙霧偵測等系統,最好定期1~2年,找廠商測試警報器是否正常運作。

林黛羚表示,整個房子都大翻修、一次處理完之後,基本上到老都沒什麼好擔心的了,頂多每隔10年再多注意一下即可。

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