屋齡15年以上注意!老屋健檢3件事,讓退休宅防震、防火、防漏水

屋齡15年以上注意!老屋健檢3件事,讓退休宅防震、防火、防漏水

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房子也該做健康檢查,有問題才能及早發現!
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文/林芳如 圖片提供/Shutterstock

家裡有些裂縫,不確定是否安全?一下雨,窗框就滲水?牆面的壁癌,治好後又復發……你也有這樣的困擾嗎?老屋翻新成為一個可以安老的家,有些攸關生命安全和身體健康的基礎工程,千萬別省略。

結構技師戴雲發分享老屋翻新常被忽略的3個重點,他說:「想住得安心,不是外表裝潢得漂漂亮亮就好,關於基礎的安全,才最要注意。」

一、怎麼判斷你家結構是否安全?一二樓與45度裂縫要留意

台灣地震頻傳,為了預防地震時,房屋危險倒塌,首要之務是確保結構安全。

1.看哪裡?

戴雲發提醒,房屋結構「整棟都是命運共同體」。

地震來時,受損的常常是一、二樓。假設你家在六樓,即使地震來時,你家沒事,一、二樓受損,你家一樣不安全。因此,判斷結構安全,不能只看自家這戶,而是要看一整棟。

檢視範圍包括自家牆壁、柱子;以及整棟建築物的外牆四周,一、二樓的大柱、大樑、牆壁。

2.怎麼看?

看一看,建築物的牆壁、樑、柱,是否有45度斜裂縫?如果有,通常是地震造成。

臺灣科技大學專案助理教授陳嘉萍補充,日常生活中,門窗有點卡住、或者水管管線附近的牆面滲出鐵鏽的顏色,都需留意。前者可能是地震造成門窗變形;後者可能是地震發生後,水管管線破裂,侵蝕牆壁裡面的鋼筋,導致生鏽。

如想判斷地面是否傾斜,拿一顆圓球,放在地板上,看球滾往哪個方向,可能就代表該處有肉眼不易察覺的傾斜現象。

此外,陳嘉萍提醒:「安裝冷氣時,冷氣冷媒管切勿在樑上鑽孔,即使當下沒怎麼樣,地震來時,還是可能造成危險。」

3.想做老屋健檢?可向各縣市政府申請補助

想確保老屋結構安全,建議請專家如建築師公會、土木技師公會、結構工程工業技師公會或中華民國建築技術學會,協助進一步檢測,確認是否需做結構補強。

目前,各縣市也提出老屋健檢服務。因補助細則、時間不一,如想查詢相關規定,建議以「縣市名稱+老屋健檢」當關鍵字上網搜尋,如「新北市 老屋健檢」。

以新北市為例,新北市政府工務局網頁上,就設置了「房屋健檢專區」,只要是88年12月31日前興建完成的建築物,都可以申請老屋健檢,且檢測金額完全由新北市政府負擔。

二、如何判斷管線是否更換?換水管與重拉電線

無論水管或電線,都有其一定的壽命,屋齡如在20年以上的舊屋,建議應重配管線。

1. 冷熱水管

一般來說,房子如居住超過20年,管線都沒動過,很容易線路老舊而未察覺。瑞美室內裝修設計總監許仁文說明,以熱水管為例,若是早期的第一代不鏽鋼壓接管技術,其彎頭鑄鐵壽命最多15年,一旦超過,漏水機率也會隨之提高。

築居思空間設計事務所負責人陳智青補充,即使沒有滲漏水,累積多年的水垢,加上管線生鏽,也容易汙染水源。

2. 電線

早期電線比較細,加上今日家中的電器,通常比過去多,容易導致電容量不足。

電線和人一樣,會隨時間老化。仔細觀察家中電線,若表面出現裂紋,就是老化的證據。

不過,由於住宅的管線大多包在牆裡面看不見,所以可從變電箱裡面去判斷電線的壽命,通常在變電箱的配電電線外皮上可以看到配電的年限。如超過15年以上建議更換全室電線,避免電線走火。

住宅消保會理事長吳翃毅提醒,全室電線更新,高耗電量電器,如冷氣、烤箱、蒸氣爐,應設計專用迴路,以免用電量超載,同樣容易電線走火。

三、壁癌漏水怎麼治?找到漏水處對症下藥 防水層施做

老屋常見的壁癌,不僅影響外觀,伴隨而來的黴菌,更可能影響健康。而壁癌的成因,通常和滲漏水脫離不了關係。

因此,老屋翻新前,找出漏水處,徹底根治,才能住得舒適。以下是吳翃毅歸納出的3種常見漏水類型及對策:

1. 冷熱水管漏水

對策:先測水壓,抓出漏水的是冷水管還是熱水管。再抓位置,開挖、修補。
 

2. 浴室防水層漏水

對策:先做積水測試,最常見的位置是浴室門檻漏水。再依據情況修復。
 

3. 建築外觀漏水

常見於大雨時,老舊建築頂樓露台積水,導致窗框滲水,甚至波及樓下住戶。
 
對策:這類漏水,比較難處理,需趁颱風天或大雨天測試。可挑選矽酸質防水材料,讓混凝土產生化學用,達到防水效果。
 
找出漏水源頭,俗稱「抓漏」,意味著找出漏水點,實屬不易。傳統漏水師傅,多半是靠經驗、看位置,判斷漏水點。戴雲發指出,搭配紅外線顯像儀,更有機會找出漏水源頭、範圍。
 
此外,陳智青建議,浴室、地下室、屋頂防水層,會隨著時間老化,建議趁老屋翻修的機會,一併更新。即使防水層完整,如果敲掉磁磚或管線,該處防水層也應重新施作。
 
因為,更換埋在建築物裡面的管線,難免敲敲打打;即使沒打到防水層,施工造成的震動,也可能導致防水層破裂。
 

想做開放式廚房放大空間?50米或16樓以上,依法需避免

防火安全,則直接攸關性命。
 
吳翃毅提醒,11樓以上的房子,依法需設置消防管線,灑水系統。新裝修的房子,建議保火險。
 
另外,依照建築法規,50米或16層以上的建築物,若想設置燃氣設備,「應以具一小時以上防火時效之牆壁、防火門窗等防火設備及該層防火構造之樓地板予以區劃分隔。」
 
換言之,此類建築物,不得設計開放式廚房。
 
陳智青指出,受限於居住空間不足,仍有客戶希望做開放式廚房,放大空間感。考慮到防火安全,他建議「不要做這方面的變更」。
 
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